El portal especializado Fincalista especifica la información imprescindible que debe contener un contrato de arras de una finca rústica.
A grandes rasgos, los datos mínimos que debe contener un contrato de arras son los siguientes:
-Datos personales del comprador y vendedor del terreno.
-Identificación del terreno en venta.
-Precio final y forma de pago.
-Cantidad económica a abonar.
-Plazo para formalizar la venta.
-Posibles cargas de propiedad.
-Reparto de los gastos de compraventa.
-Penalizaciones en caso de incumplimiento.
-Firma.
-Datos personales del comprador y vendedor de la finca rústica
El primer punto a incluir debe englobar los datos personales de cada una de las partes implicadas, el comprador y el vendedor. Ahora bien, los compradores han de tener en cuenta si la finca rústica está a nombre de una empresa o de un particular. En función de esto, el comprador pagará un tipo de impuesto u otro.
Por un lado, si el terreno pertenece a una sociedad, el IVA se corresponde con un 21%. Por el otro, si está a nombre de un particular, lo que se debe pagar es el ITP (Impuesto de Transmisión de Propiedades), que es de un 10%.
Dicha información puede ser localizada en el Resgistro de la Propiedad, donde se puede solicitar una nota simple de la finca rústica para poder identificar al propietario del terreno. Además, se encontrará otra información de interés, como cargas o servidumbres.
Identificación de la finca rústica en venta
Como es de esperar, es imprescindible que el contrato defina la finca rústica que se va a adquirir, como mínimo, debe quedar registrada la referencia catastral.
Esta última consiste en un número mediante el cual se identifican todas las parcelas en el territorio nacional y que puede ser obtenido vía online en la Sede Electrónica del Catastro.
Adicionalmente, pueden incluirse una serie de datos extra que comprador y vendedor consideren pertinentes. Ejemplos de estos podrían ser la dirección, la superficie o alguna normativa urbanística que pueda afectar al suelo rústico.
Precio final y forma de pago
A continuación, será requerido fijar un precio de compra que quede reflejado en el contrato de arras de la finca y también la forma de pago. Así, se asegura que el valor de la finca no variará durante el tiempo que pase hasta que se realice la compra definitiva.
Igualmente, en este apartado se determinará la forma de pago del precio de la finca rústica en venta.
Por lo tanto, el desembolso podrá hacerse mediante un cheque cuando llegue el momento de la firma o mediante una transferencia, tras la firma del contrato.
En cuanto al último caso, deberá quedar registrado en el contrato de arras que la venta no tendrá efecto hasta que no se efectúe el depósito de la paga y señal en la cuenta del vendedor.
Cantidad económica a abonar
De forma complementaria, ambas partes deben establecer la cantidad económica correspondiente en forma de porcentaje sobre el precio final.
Generalmente, esta cantidad monetaria suele corresponderse con entre un 10 y un 20% del valor de la finca rústica. Sin embargo, es una cifra que se acuerda con total libertad y que debe ser delimitada por la parte compradora y la vendedora.
Plazo para formalizar la venta
Todo contrato de arras para una finca rústica debe establecer un plazo que va desde el momento en el que se firma un contrato de arras hasta que se compra el terreno de forma definitiva. Generalmente, se suele definir un periodo de entre 2 y 6 meses.
No obstante, este es negociable. Por esta razón, es crucial valorar con el comprador su capacidad para conseguir la liquidez que se requiere para la compra.
Cláusula hipoteca
Puede darse la situación en la cual el comprador, en el momento previo a la firma del contrato de arras, no disponga de la suma de dinero suficiente, por lo que podría recurrir al banco para conseguir financiación.
No siempre es fácil que el banco preste dinero para comprar una finca rústica. No obstante, algunas entidades financieras sí pueden ofrecer más facilidades para el conjunto de finca rústica con casa. Ahora bien, el comprador deberá disponer del 20% del dinero total implicado en la operación junto con un proyecto de arquitectura con licencia de obras.
Con lo cual, aquí habría que valorar cuánto vamos a tardar en conseguir una licencia de obra, trámite que no suele ser especialmente rápido.
De todas formas, como no se puede asegurar que el banco conceda una hipoteca, es altamente recomendable incluir una cláusula especial en el contrato de arras.
En ella se incluirá el factor condicionante de la obtención de la hipoteca para que el comprador no pierda la señal depositada en el hipotético caso de no obtenerla.
