El informe ‘Suelo Agrario en España 2022’, realizado por la empresa de tasación de fincas Tinsa, recoge una gran cantidad de datos sobre la rentabilidad de los cultivos españoles.
El informe arroja que la tierra dedicada a la agricultura y ganadería es un activo inmobiliario que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor, que ha generado rendimientos medios en el último lustro entre el 0 % y el 2,5 % para la mayoría de las tipologías de cultivos.
Este informe recoge ocho ‘macrotendencias’ en la compraventa de fincas rústicas basadas en entrevistas de los agentes de la red técnica de tasadores de fincas de Tinsa.
1.- Revalorización de las tierras de regadío con acceso a agua. En 2022 se han producido fuertes restricciones de las dotaciones de agua concedidas por las distintas confederaciones hidrográficas a causa de las escasas precipitaciones, embalses en mínimos y acuíferos agotados, contaminados o salinizados.
La cantidad de agua disponible condiciona la elección de los cultivos, los ciclos anuales de producción y, en consecuencia, el rendimiento obtenido de la tierra. De esta forma, las fincas de regadío han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido y las restricciones futuras no son un riesgo elevado.
En otros lugares donde las dotaciones de agua se han restringido intensamente y la amenaza de sequía es muy persistente, las fincas de secano han comenzado a apuntar caídas, a excepción de aquellas zonas aptas para cultivos que actualmente están incrementando los precios, como es el caso de los cereales, en donde las tierras de secano muestran ligeras tendencias al alza.
2.- Incremento de los costes de producción. Según datos de la Renta Agraria, durante el ejercicio 2021 el coste de la energía, los fertilizantes y los fitosanitarios se incrementaron 35,6%, 16,8% y 5,8%, respectivamente.
La utilización de energía es creciente dada su necesidad no solo en los procesos de siembra y recogida, sino también para el funcionamiento de las bombas de extracción de agua a niveles subterráneos cada vez más profundos debido al agotamiento de los acuíferos.
Hasta la fecha, el incremento del precio de los alimentos ha compensado el incremento de los costes de producción, manteniendo la rentabilidad de los cultivos. Sin embargo, dado el entorno inflacionista actual, existe incertidumbre sobre la evolución de costes y precios en la próxima campaña y los agricultores prevén pérdidas en muchos cultivos.
3.- Impacto directo del clima en el desarrollo de las plantas. Los cambios en los patrones climáticos, cada vez más acusados, merman de forma considerable las producciones. Altas temperaturas en los primeros meses de desarrollo de los cultivos, heladas tempranas y tardías y granizo son ejemplos de episodios climáticos extremos cada vez más recurrentes que alteran el desarrollo de las plantas, impidiendo que se den las condiciones para la formación de la flor o del fruto.
4.- Entrada de operadores empresariales y fondos de inversión. La disponibilidad de nuevas tecnologías que permiten una explotación más intensiva del suelo ha despertado el apetito inversor por fincas de regadío de gran extensión que compran o arriendan por plazos medios de 25 años, en busca de rentabilidades más elevadas y que dependen en menor medida de los incentivos proporcionados por el sistema de subvenciones a la agricultura.
Así, se explotan en modalidades intensivas o superintensivas los cultivos leñosos de olivo, vid y almendro y, en menor medida, cítricos y otros frutales. En los últimos años también se han introducido algunos cultivos, como el pistacho y algunas frutas tropicales.
Para incrementar la eficiencia, se opta por una selección de variedades en seto, una reducción de los marcos de plantación (la superficie por planta) y una sustitución de la mano de obra por maquinaria específica. Asimismo, se identifica una tendencia hacia la sustitución de cultivos herbáceos en regadío (cereales, plantas industriales, etc.) por cultivos leñosos como los pistachos y los almendros, considerados más rentables.
5.- Incorporación de nuevas tecnologías y especialización de la mano de obra. El relevo generacional en la gestión de las explotaciones agrícolas también está participando en la incorporación de nuevas prácticas basadas en la búsqueda de eficiencia a través de la tecnología, con buenos resultados.
Esta tendencia se acelera en un entorno en el que los agricultores tienen dificultades crecientes para encontrar mano de obra.
6.- Nueva Política Agraria Común. Cualquier modificación de la PAC supone cambios profundos en el sector, ya que modela su actividad. De forma muy general, los cambios recientes, según los cuales los agricultores se acogen a eco-esquemas, apuntan a una preferencia por el eco-esquema de alternancia entre cereales y cultivos mejorantes (leguminosas y proteaginosas) y otros en los que prima la sostenibilidad frente a la producción, que derivará en un posible cambio en los rendimientos de la tierra y, por ende, en el valor de ese suelo.
7.- Expectativas no agrarias. Existen dos tipos de expectativas que influyen al alza en el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar por una finca agraria. Se dan en ubicaciones concretas de la geografía y distorsionan los precios medios de la tierra en dichas ubicaciones.
Por un lado, las expectativas urbanísticas, identificadas en la provincia de Málaga, Madrid y en País Vasco, principalmente. Los precios se sitúan por encima de los rendimientos agrarios y la expectativa de reclasificación del terreno a urbanizable o urbano está latente.
Por otro lado, las expectativas de implantación de huertos solares, identificadas en Aragón, Castilla y León y Andalucía. Estos huertos influyen en el valor del suelo, ya que los arrendamientos o adquisiciones por parte de grupos inversores superan los rendimientos propios de la tierra.
Sin embargo, las evaluaciones de impacto medioambiental y proyectos de viabilidad han acotado la implantación de este nuevo uso.
8.- Agricultura ecológica. La agricultura ecológica avanza poco a poco y con diferencias según zonas, pero en general con buena acogida por parte de los agricultores, ya que por un lado preserva el valor productivo del suelo y por otro puede aplicar mayores precios de venta de la producción.
Desde 2004, la superficie destinada a cultivos ecológicos en España ha aumentado en torno a 108.000 hectáreas al año.
Excluyendo pastos y barbechos, actualmente hay más de 800.000 hectáreas destinadas a esta modalidad. Esto representa al menos un 6% del total de superficie cultivada nacional. Los cultivos con más superficie ecológica dedicada son los frutales, el viñedo y las hortalizas, y los que menos, el grupo de los herbáceos.
El principal incentivo de la agricultura ecológica para el agricultor son los precios de venta superiores. De forma generalizada implica una bajada de la producción estimada de un 30-40 %, con un aumento de los precios de venta que, según tipos de cultivo y zona (poder de negociación de precios de los operadores de un lado y otro), compensa en mayor o menor cuantía.
Por ahora, no se recoge en el precio de la tierra ya que su aplicación depende del agricultor, es una elección que puede hacer a posteriori de adquirir la finca y cambiar de un año a otro.
